El pasado martes 21 de agosto se desarrolló la "Segunda Conferencia de Real Estate" en la Sala de Conferencias del Círculo Italiano, bajo la organización de los directivos del Club Europeo y el respaldo de la división de Corporate Finance de Deloitte Argentina.
"Análisis de la coyuntura y perspectivas - Financiamiento en proyectos de Real Estate", fue el nombre del encuentro que desplegó un más que interesante debate sobre las inversiones de gran porte en Real Estate y su actual contra cara, la falta de acceso a la vivienda por parte de la clase media. Los disertantes invitados fueron Miguel Pesce, Vicepresidente Banco Central; Roberto Ledo, Director de Bullrich S.A.; Eduardo De Bonis, Socio a cargo del área de Corporate Finance de Deloitte; e Issel Kiperszmid, Presidente de Dypsa International.
La primera exposición estuvo a cargo del Doctor Roberto Ledo, quien ilustró la coyuntura del mercado inmobiliario argentino y acercó algunos casos de su experiencia como titular de Bullrich.
El especialista, centró el análisis en la situación post default de la Argentina y destacó la recuperación de volúmenes de inversión tras el "ahorro interno, la liberación de capitales luego del corralito y la llegada de inversores extranjeros al ver que Argentina brindaba valores comparativamente subvaluados respecto a sus países de origen". Así, barrios como "Palermo Hollywood, Soho y Puerto Madero" pudieron experimentar una transformación inédita, mientras "los metros cuadrados alcanzaron valores que han llegado incluso a triplicar valores previos a las crisis".
Por otra parte, la crisis habría producido una vacancia muy grande de oficinas, pero que se revirtió al punto que "hoy no hay vacancia". La demanda de lugares de trabajo habría permitido llevar adelante importantes proyectos de oficinas, donde Barracas resultó muy beneficiada con el reciclaje de sus edificios fabriles y Bullrich lanzó construcciones "por 300.000 metros cuadrados ".
A su vez, aunque en estos días "el mercado parece más tranquilo y amesetado", para Ledo existirían lugares que seguirán en expansión por la misma máxima "location, location, location".
Ya que, cuando "400 hectáreas con espejo de agua se venden hoy a seis dólares el metro", Argentina no dejaría de resultar "una gran oportunidad, con un sistema más sano que muchos otros países".
No obstante, el experto fue crítico al declarar que el gran deber a saldar "es permitir el acceso al crédito a ciertos sectores de la población para tener su propia vivienda", y cambiar el escenario actual, donde "no hay una política en este sentido y la relación cuota ingreso no permite la posibilidad".
Más optimista aún fue la evaluación del Vicepresidente del Banco Central, encargado de acercar a la audiencia la situación macro económica y su impacto en el mercado inmobiliario.
Con el caos que envuelve a los Estados Unidos, hoy estaríamos viviendo la consecuencia del proceso que empezó a ocurrir a comienzos de 2006, cuando en el país del Norte decidió ejecutar nuevas políticas en función del contexto internacional, aumentando sus tasas de interés. Esta medida habría desencadenado el aumento de la tasa de los préstamos hipotecarios, que impactó en todo el mercado.
Sin embargo, Miguel Pesce contempló a la Argentina como exenta del contagio, al tener otros valores de tasas de interés, escasez de operaciones por créditos y una población que se relaciona con los préstamos hipotecarios de manera muy distinta a la de los Estados Unidos, "donde lo consideran un elemento de apalancamiento interno".
Nuestro país parecería más bien estar en el otro extremo, en medio de "un contexto extraordinario para el crecimiento, con altos precios de los productos que exportamos" y algunas "decisiones acertadas" tomadas desde el ministerio de economía luego del 2001. Un clima que respondería a distintos factores: "el alto nivel de reservas internacionales, la estabilidad del cambio, la situación aceptable de endeudamiento público tras el canje, la solidez del sistema financiero y el h^xede que Argentina se encuentra cumpliendo el quinto año de crecimiento sostenido".
En tanto, los motores internos del auge serían el "superávit fiscal" y la "reducción de la tasa de desempleo, que en la crisis alcanzó un 26 % y quizás esta semana ya sea de un dígito".
También habría sido importante el rol del sector de la construcción, "que luego de tres años de recesión y una caída del 53%, fue uno de los sectores más recuperados que logró estar un 24% encima de los picos de la década del 90". Este año, los niveles de crecimiento se habrían mantenido, aunque "no en el mismo nivel de antes".
A nivel externo, habría favorecido el fenómeno de la sustitución de los combustibles fósiles por biocombustibles, junto al crecimiento sostenido de países de alta población como China e India.
En medio de una atmósfera tan esperanzadora, el único escollo mediato a paliar sería "garantizar un nivel mínimo de ahorro en la familia" y reducir "la brecha entre el ingreso medio de la población y el nivel de la cuota". Un problema que obligaría a los aún integrados, a trabajar "11 años con un salario medio formal" para poder acceder a un departamento usado.
Como novedad, desde el Banco Central habrían empezado a elaborar posibles salidas integradoras, al proponer "alentar el desarrollo del mercado hipotecario cambiando regulaciones, exigencias de capitales mínimos al otorgar un préstamo con garantía hipotecaria y permitiendo mecanismos de evaluación de ingresos no directamente ligados a la justificación de ingresos", e invitar sin suerte al Estado, a compartir "una política pública con subsidios para las hipotecas".
Pero más allá de los intentos fallidos, la clave se traduciría en "diversificar soluciones para la clase media y baja", y empezar a valorar al primer estrato como actante fudamental de apalancamiento.
Muy distinto fue el tono que avivó la exposición de Issel Kiperszmid, el Presidente de Dypsa International autodenominado "crisólogo de profesión".
Ante todo, el economista aconsejó mirar al mercado nacional como una ruta oscilante de anormalidades, donde "cada crisis debe ser considerado una variable endógena". De aquí que, antes de pensar el producto a desarrollar, siempre habría que "estudiar los riesgos y necesidades de la población".
A diferencia de otros colegas del panel, Kiperszmid fue más allá al animarse a desentrañar las amenazas y desaceleraciones que estarían mostrando algunos indicadores básicos del Real Estate.
Por ejemplo, el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC), estaría dando cuenta del alza del valor de los terrenos por las expectativas de los desarrolladores. Los costos superarían la tasa promedio, y sumados a la carga impositiva, excederían la ganancia del producto final, haciendo que "al desarrollador le quede menos dinero".
Además, el alza sostenida de los valores de los inmuebles habría producido una "sensibilidad es muy grande" a bajar o subir, fuertemente condicionada por el débil devenir del dólar.
Sin embargo, resultaría muy positiva la participación de los capitalistas extranjeros que siguen apostando en inversiones cuando encuentran proyectos sólidos, ya sea para fines de viviendas propias o inmuebles de renta. Por esto, el licenciado alentó a la audiencia: "con muy poco se puede hacer", sólo se debería "tomar una política activa de vender en el exterior", pensar soluciones serias a corto plazo para asistir la demanda de los sectores medios y tomar medidas en pos del aumento sostenido de la actividad inmobiliaria.
Se trata de dar vuelta la balanza, "encontrar un marco de diálogo público-privado" que pugne para que la clase media que hoy debe "trabajar 140 meses" para comprar su propiedad, pueda acceder aunque sea por ajuste salarial, "a su vivienda, en la localización y forma que les parezca más beneficiosa".
Por último, intervino el panelista Eduardo De Bonis, académico y socio de Deloitte and Touch, que despejó algunos mitos del sector inmobiliario y brindó alternativas para conseguir financiamiento.
En primer lugar, aconsejó a todo desarrollador conocer en profundidad los riesgos a correr, para estar en condiciones de ejecutar alternativas de mitigación y alcanzar resultados exitosos.
El paso inicial sería conocer a los promotores y socios, indagando en su historia y solidez financiera. Determinar la estructura financiera, los participantes, la inversión a realizar y el plazo de trámites a cumplir para cada etapa. Luego, estudiar las debilidades de la construcción, como "desvíos de plazos, solidez de la empresa contratista y contratos legales".
Tercero, analizar el aspecto comercial, donde es necesario realizar una buena "ecuación de timing y precio" e investigar al operador del negocio. Definir "cantidad de precontratos, informes comerciales y ver a dónde va el capital y a dónde la deuda".
Pero más allá de las debilidades existentes, la premisa a cumplir es "que siempre es mejor hacer parte de algo que no hacerlo". Por esto, habría que tomarse tiempo para "buscar los socios, auditar a las empresas constructoras y mostrar solidez". Ser muy cautelosos y trabajar con investigaciones e informes "para dar una propuesta con calidad y tratar anticipadamente soluciones ante riesgo comercial".
Respecto al camino del financiamiento, opinó que "hay dificultad de fondeo a largo plazo e inconvenientes para securitizar hipotecas" amenazadas por el futuro de la moneda norteamericana.
Sin embargo, "no es cierto que en el mercado no hay crédito bancario para proyectos de Real Estate", aunque reconoció que es bastante limitado. "Es poco pero algo hay", y ante usuales "planes poco bancables" se puede obtener la aprobación mediante el recorrido pormenorizado de los pasos señalados.
Y es relativo también el h^xede que "los inversores institucionales no invierten en proyectos de la economía real", porque se habrían presentado "actores ávidos como las AFJP" muy interesados en desarrollar productos vinculados al área.
Por tanto, aunque hay ciertos elementos de crecimiento resta aunar innumerables fuerzas de momento, porque "el salto que se necesita para ir al gran mercado no se ha dado, hay pocos antecedentes y alta incidencia de proyectos fallidos".
Y un buen comienzo para De Bonis sería repensar la vigencia de un impuesto que "condiciona a toda la estructura e impide numerosos proyectos", el famoso gravamen de la transferencia de inmuebles.
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